Valido il patto fiduciario immobiliare stipulato verbalmente

7 Marzo 2020

Le Sezioni unite civili, a risoluzione di un contrasto giurisprudenziale, hanno affermato i seguenti principi di diritto:

1 - "Per il patto fiduciario con oggetto immobiliare che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, non è richiesta la forma scritta ad substantiam; ne consegue che tale accordo, una volta provato in giudizio, è idoneo a giustificare l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di ritrasferimento gravante sul fiduciario";

2 - "La dichiarazione unilaterale scritta dal fiduciario, ricognitiva dell’intestazione fiduciaria dell’immobile e promissiva del suo ritrasferimento al fiduciante, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma, rappresentando una promessa di pagamento, ha soltanto effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, realizzando, ai sensi dell’art. 1888 c.c., una astrazione processuale della causa, con conseguente esonero a favore del fiduciante, destinatario della contra se pronuntiatio, dell’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria".

Il quesito rimesso alle Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 20934/2019 dalla Seconda Sezione, era in estrema sintesi il seguente:  il rispetto del requisito della forma scritta ad substantiam è necessario anche per il contratto fiduciario in materia immobiliare?

Nel caso sottoposto all’attenzione delle Sezioni Unite della Cassazione, le parti avevano convenuto oralmente che una di esse, il c.d. "fiduciario", avrebbe acquistato in nome proprio e per conto dell’altra, il c.d. "fiduciante", un immobile, obbligandosi a trasferire la proprietà del bene a quest’ultimo a semplice sua richiesta. Il fiduciario rilasciava al fiduciante una dichiarazione unilaterale, dal medesimo sottoscritta, con la quale si impegnava a procedere alla operazione di trasferimento pattuita oralmente. Ma il fiduciario stesso, in violazione del pactum fiduciae, non ha mai provveduto all’adempimento dell’obbligazione oralmente assunta.

Il principale strumento di tutela che l’ordinamento predispone in favore del fiduciante è rappresentato dall’azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto), il cui presupposto è costituito dalla validità del contratto. E per i contratti aventi ad oggetto vicende costitutive, estintive, modificative di diritti reali immobiliari è richiesta l’osservanza del requisito della forma scritta ad substantiam ex art. 1350 cc. A rigor di logica, pertanto, un negozio fiduciario orale in materia immobiliare dovrebbe essere affetto da nullità, con conseguente preclusione dell’esperibilità del rimedio di cui all’art. 2932 c.c..

Ciò, peraltro, risulta conforme all’orientamento giurisprudenziale dominante, il quale sosteneva la necessità dell’osservanza del requisito formale in ragione di un’affinità strutturale tra il negozio fiduciario immobiliare e il contratto preliminare. Entrambi, infatti, sono strumentali rispetto al successivo atto traslativo. Tale affinità strutturale avrebbe consentito l’estensione per analogia della norma di cui all’art. 1351 c.c., che impone per il contratto preliminare il requisito della forma scritta ad substantiam.

Ma le Sezioni Unite della Cassazione, con la decisione oggetto di disamina, hanno ritenuto di dover negare l’esistenza di un’omogeneità strutturale tra il contratto preliminare e il contratto fiduciario. Ciò è stato motivato dalla circostanza che, mentre nel contratto preliminare l’effetto obbligatorio precede l’effetto reale che si produce con la conclusione del contratto definitivo, nel negozio fiduciario, invece, l’effetto reale si produce per primo e costituisce la premessa per la realizzazione di un successivo effetto obbligatorio funzionale a conformare l’effetto reale alla volontà delle parti. Esclusa, pertanto, l’applicazione in via analogica dell’art. 1351 c.c., la Corte Suprema ha ritenuto, altresì, che, detta norma non sia applicabile neanche in via estensiva, trattandosi di norma eccezionale e, quindi, di stretta interpretazione.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno, invece, ritenuto di dover assimilare il negozio fiduciario, sotto il profilo strutturale, al mandato senza rappresentanza, in quanto si configurerebbe in entrambe le fattispecie un fenomeno di interposizione reale di persona. Si ravviserebbero, pertanto, due distinti rapporti: uno interno, l’altro esterno. Il rapporto interno, che intercorre tra fiduciante e fiduciario, deriva dal negozio fiduciario e produce soltanto effetti obbligatori. Il rapporto esterno, che intercorre tra il fiduciario e il terzo ovvero tra fiduciario e fiduciante, deriva dal successivo atto traslativo, che, invece, è produttivo di effetti reali.

Ne consegue che il requisito della forma ex art. 1350 c.c. deve esser osservato per l’atto traslativo definitivo, non già per il negozio fiduciario. Quest’ultimo, essendo soggetto al principio della libertà di forma al pari del mandato, potrà esser concluso anche oralmente tra le parti.

Il difetto della forma scritta, pur non sollevando un problema di validità del negozio fiduciario, crea, invece, non poche difficoltà sotto il profilo della prova della relativa esistenza. E’, pertanto, frequente il ricorso, nella prassi, a dichiarazioni unilaterali a mezzo delle quali il fiduciario si impegna a ritrasferire al fiduciante la titolarità del diritto reale immobiliare acquistato.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione, dette dichiarazioni unilaterali assolverebbero unicamente alla funzione di comprovare l’esistenza del negozio fiduciario, rientrando nell’istituto della promessa di pagamento ex art. 1988 c.c.. Dalla loro natura ricognitiva deriva un fenomeno di astrazione processuale, con conseguente inversione dell’onere della prova. Il negozio fiduciario orale, pertanto, si presume tra le parti esistente "iuris tantum".

La Corte Suprema ha, infine, precisato che la promessa di pagamento, ancorché contenga un riferimento al titolo dell’obbligazione, non ha natura confessoria. Conseguentemente, il promittente può dimostrare l'inesistenza della causa e la nullità della promessa.

Avv. Andrea Loi